Ouvrir un coworking : bail, prestation de services, TVA et règles ERP
Contrat avec les membres, sous-location, TVA des locaux équipés, classement ERP, domiciliation : les règles qui s’appliquent à un espace de coworking.
Ouvrir un espace de coworking oblige à traiter quatre questions juridiques distinctes. La première est le contrat qui lie l’exploitant à ses membres : bail ou prestation de services. Viennent ensuite le régime de TVA, le classement du lieu comme établissement recevant du public (ERP) et, si l’espace propose la domiciliation, un agrément préfectoral. Un arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2024 a précisé la frontière entre mise à disposition de locaux et sous-location.
Deux contrats à ne pas confondre
Un exploitant de coworking se trouve en général au milieu de deux relations contractuelles.
- En amont, il occupe lui-même les locaux, en propriété ou plus souvent par un bail conclu avec le propriétaire.
- En aval, il accueille des membres pour une journée, un mois ou davantage.
Les deux relations interagissent. Si le contrat avec les membres était qualifié de sous-location, l’exploitant devrait respecter les règles du Code de commerce sur la sous-location dans son propre bail. L’article L.145-31 interdit la sous-location totale ou partielle sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, et impose dans ce cas d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte.
Côté membres, Bpifrance Création rappelle que le recours à un espace de coworking dispense de signer un bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans, ou un bail professionnel, d’une durée minimale de 6 ans. Pour une occupation de plus d’un mois, l’organisme indique que la relation prend la forme d’un contrat de prestation de services.
Prestation de services ou sous-location : l’arrêt du 27 juin 2024
Dans un arrêt du 27 juin 2024 (troisième chambre civile, n° 22-22.823), la Cour de cassation a jugé que la qualification de sous-location est exclue lorsque le locataire met les locaux à la disposition de tiers moyennant un prix fixé globalement. Ce prix doit rémunérer de manière indissociable la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques recherchées par les clients.
L’affaire ne portait pas sur un coworking mais sur une activité de garde-meubles en libre-service, louant de petits espaces modulables. Le commentaire publié par Actu-Juridique le 24 septembre 2024 souligne toutefois la portée pratique de la décision pour les centres d’affaires et le coworking. Ces activités associent la mise à disposition temporaire de locaux aménagés à des prestations comme l’accueil, la sécurité, l’entretien ou l’accès à des espaces communs.
L’auteur rappelle aussi que l’une ou l’autre partie peut en théorie demander la requalification en sous-bail commercial dans le délai de prescription de deux ans prévu par l’article L.145-60 du Code de commerce. Pour l’exploitant, le contenu réel du contrat compte donc davantage que son intitulé : services décrits, prix global, absence de jouissance exclusive d’un local nu.
TVA : locaux nus ou locaux équipés
Le régime de TVA suit une logique proche. Selon une synthèse du cabinet CMS Francis Lefebvre publiée le 4 septembre 2025, la location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA en application de l’article 261 D 2° du Code général des impôts. Le bailleur peut toutefois opter pour la taxation, en vertu de l’article 260 2° du même code.
La location de locaux aménagés est en principe soumise à la TVA. La doctrine administrative (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30, § 40) définit ces locaux comme ceux « munis de mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité ». Un poste de travail meublé et connecté, vendu avec des services, relève de ce second cas.
Les prix des espaces sont d’ailleurs presque toujours affichés hors taxes, comme le montre le comparatif des prix du coworking en France. Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises assujetties doivent aussi pouvoir recevoir des factures électroniques, ce qui touche directement les logiciels de gestion des espaces.
ERP : catégorie et type d’activité
Les ERP sont les bâtiments dans lesquels des personnes extérieures sont admises, librement ou moyennant rétribution : un coworking ouvert à des membres et à des visiteurs relève en règle générale de cette réglementation. Le site Entreprendre Service Public (fiche vérifiée le 26 septembre 2025) rappelle que les ERP sont classés en cinq catégories selon leur capacité d’accueil :
- 1re catégorie : plus de 1 500 personnes ;
- 2e catégorie : de 701 à 1 500 personnes ;
- 3e catégorie : de 301 à 700 personnes ;
- 4e catégorie : jusqu’à 300 personnes ;
- 5e catégorie : établissements sous le seuil fixé pour chaque type d’activité.
En 5e catégorie, le personnel n’est pas compté dans l’effectif.
Le type d’activité détermine ce seuil. Pour le type W (administrations, banques, bureaux), la fiche indique un classement en 5e catégorie en dessous de 100 personnes en sous-sol, 100 en étages ou 200 au total. Un espace qui loue aussi des salles pour des conférences ou des réunions publiques peut relever du type L (salles d’audition, de conférences, de réunions ou à usage multiple), dont les règles diffèrent. Les règles de sécurité sont fixées par l’arrêté du 25 juin 1980.
Ces contraintes pèsent sur l’aménagement : issues de secours, accessibilité, capacité des salles. Elles sont abordées dans le guide d’aménagement d’un coworking.
Domiciliation : un agrément distinct
Beaucoup d’espaces proposent la domiciliation d’entreprises. Selon Bpifrance Création (fiche mise à jour le 11 juillet 2025), cette activité exige :
- un agrément préfectoral valable 6 ans, qui permet ensuite l’immatriculation au registre du commerce ;
- des locaux qui ne sont pas à usage d’habitation et qui comportent une pièce garantissant la confidentialité ;
- que l’exploitant soit propriétaire des locaux ou titulaire d’un bail commercial ;
- le respect d’obligations déclaratives trimestrielles et de vigilance contre le blanchiment.
Un coworking installé dans des locaux dont il n’est ni propriétaire ni locataire en bail commercial ne peut donc pas proposer ce service sans revoir son montage.
| Question | Règle de référence | Point d’attention pour l’exploitant |
|---|---|---|
| Contrat avec les membres | Prestation de services (Bpifrance Création) ; Cass. 3e civ., 27 juin 2024 | Prix global couvrant locaux et services, services réellement fournis |
| Bail de l’exploitant | Code de commerce, art. L.145-31 (sous-location) | Clause d’activité et clause de sous-location du bail principal |
| TVA | CGI, art. 261 D 2° et 260 2° ; BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30 | Locaux équipés : TVA en principe applicable |
| Sécurité incendie | Arrêté du 25 juin 1980 ; classement ERP | Type W ou L selon l’usage, seuils de la 5e catégorie |
| Domiciliation | Agrément préfectoral de 6 ans | Propriété ou bail commercial exigés |
Les textes et commentaires cités sont accessibles sur Bpifrance Création (coworking), Actu-Juridique (arrêt du 27 juin 2024), CMS Francis Lefebvre (TVA des locations immobilières) et Bpifrance Création (domiciliation).
