Les entreprises réduisent leurs surfaces de bureaux : la demande que le coworking peut capter
L’INSEE chiffre la baisse des surfaces de bureaux liée au télétravail. Décryptage de la demande que les exploitants de coworking peuvent en capter, et de ses limites.
Le télétravail ne se mesure plus seulement en jours à distance, mais aussi en mètres carrés rendus. Dans une étude publiée en mai 2026, l’INSEE établit que les entreprises qui ont maintenu le travail hybride ont commencé à comprimer leurs surfaces de bureaux. Pour un exploitant de coworking, ce mouvement dessine une demande à capter : celle d’entreprises qui cherchent à externaliser une partie de leurs postes plutôt que de porter des surfaces sous-occupées.
Le raisonnement vaut d’être posé avec des chiffres, car il est facile de surestimer l’aubaine. La bascule est réelle, mais elle est progressive, inégale selon les secteurs et plafonnée. Un exploitant qui veut en vivre doit comprendre d’où vient la demande, quelle forme elle prend et sur quel segment elle se concentre, avant d’adapter son offre.
Le télétravail a durablement comprimé les surfaces
Selon l’étude Insee Analyses n° 120, signée Philippe Askenazy, Ugo Di Nallo et Ismaël Ramajo à partir de l’enquête ACEMO-Covid de la DARES (6 593 sociétés), 22 % des salariés télétravaillaient en moyenne en 2022, dans une organisation type de deux jours à distance pour trois en présentiel. La pratique monte avec la taille de l’entreprise : 17 % dans les PME, 25 % dans les ETI, 30 % dans les grandes entreprises. La même étude, dont la lecture sur la productivité a déjà été détaillée, documente aussi l’effet sur l’immobilier.
Les entreprises qui louaient des bureaux séparés avant la crise comptaient 36 % de télétravailleurs en 2022, contre 10 % pour les autres. Chaque télétravailleur supplémentaire s’accompagne d’une réduction d’environ 0,8 m² de surface et d’économies immobilières pouvant atteindre 500 € par an. Sur une base de 5 à 15 m² de bureau par salarié, l’ajustement est tangible sans être spectaculaire : il se joue à la marge, au fil des renouvellements de bail, plutôt que par des déménagements massifs.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Organisation hebdomadaire moyenne | 2 jours à distance pour 3 en présentiel |
| Surface de bureaux par salarié (équivalent temps plein) | 5 à 15 m² |
| Réduction de surface par télétravailleur supplémentaire | environ 0,8 m² |
| Économies immobilières par télétravailleur et par an | jusqu’à 500 € |
| Sociétés ne pratiquant jamais le télétravail | 40 % |
Ce que ces chiffres disent à un exploitant tient en une phrase : la surface quittée par les entreprises ne disparaît pas, elle se cherche un nouveau format. Une partie reste dans les murs, sous forme de plateaux densifiés ; une autre bascule vers des solutions louées à l’usage. C’est cette seconde part qui constitue le marché adressable du coworking.
De la surface rognée au poste externalisé
La réduction des surfaces ne se traduit pas seulement par des plateaux plus denses. Elle pousse une partie des entreprises à sortir des postes de leur bilan immobilier pour les reporter sur des solutions flexibles : abonnements en coworking, bureaux dédiés loués au mois, bureaux satellites proches du domicile des salariés. Pour l’exploitant, c’est une clientèle au panier élevé et à l’engagement plus stable qu’un indépendant, à condition de savoir y répondre.
Cette clientèle ne se gère pas comme un membre individuel. Une entreprise attend un interlocuteur unique, une facturation lisible, une capacité à absorber l’arrivée de trois nouveaux salariés en un mois, et la discrétion nécessaire pour tenir une réunion confidentielle. Autant d’exigences qui tranchent avec la logique communautaire d’un coworking classique, et qu’il faut intégrer à l’offre comme au fonctionnement quotidien.
L’offre que l’exploitant peut bâtir
Capter cette demande suppose une offre pensée pour l’entreprise, distincte de l’abonnement individuel :
- Des bureaux fermés modulables, de 4 à 15 postes, que l’entreprise peut agrandir ou réduire sans déménager.
- Des abonnements multi-postes avec facturation unique et accès multi-sites pour les équipes réparties.
- Un engagement court, de quelques mois, qui est précisément ce que l’entreprise cherche en sortant d’un bail long.
- Des services de gestion (accueil, courrier, salles de réunion à la demande) qui déchargent l’entreprise de l’exploitation.
Ce dimensionnement de l’offre entreprise a un prix en surface : les bureaux fermés consomment 12 à 18 m² par poste, contre 10 à 12 pour un poste partagé. L’arbitrage se fait en amont, lorsqu’on décide combien de mètres carrés consacrer à chaque type de poste. Réserver trop de bureaux fermés qui restent vides coûte cher ; ne pas en prévoir du tout revient à se couper du segment le plus rémunérateur.
Cibler le bon bassin, au bon moment
La demande ne se répartit pas uniformément sur le territoire. Elle se concentre là où les fonctions tertiaires sont nombreuses et où le travail hybride est déjà installé : métropoles régionales, villes moyennes bien reliées en train, périphéries résidentielles d’où partent les salariés qui veulent éviter le trajet quotidien. Un exploitant installé dans un tel bassin a intérêt à repérer les entreprises de services dont les effectifs tertiaires dépassent la quarantaine de personnes, celles pour qui l’ajustement des surfaces représente un enjeu financier réel.
Le moment compte autant que le lieu. Une entreprise ne renégocie ses surfaces qu’aux échéances de son bail commercial, le plus souvent par périodes de trois, six ou neuf ans. Démarcher au hasard donne peu de résultats ; approcher une entreprise six à douze mois avant l’échéance de son bail, avec une offre chiffrée de postes à l’usage, tombe au bon moment. C’est un travail commercial de fond, très éloigné de la vente d’abonnements individuels au comptoir.
Un marché mûr, pas un gisement infini
La prudence s’impose sur l’ampleur du mouvement. L’INSEE rappelle que 40 % des sociétés ne pratiquent jamais le télétravail, et que le lien entre télétravail et gains de productivité s’épuise au-delà de 20 à 25 % de l’effectif. Autrement dit, la bascule vers le travail hybride a surtout concerné les fonctions tertiaires des grandes structures, et elle plafonne. La demande d’externalisation des postes est réelle, mais elle se concentre sur un segment : entreprises de services, métropoles et villes moyennes bien desservies, équipes déjà hybrides.
Pour l’exploitant, l’enjeu n’est donc pas d’attendre une vague, mais de démarcher activement les entreprises de son bassin dont le bail arrive à échéance, en leur proposant de convertir une surface qu’elles n’occupent plus qu’à moitié en postes payés à l’usage. C’est là, plus que dans un hypothétique exode massif, que se trouve le chiffre d’affaires.
Cette demande entreprise ne remplace pas la clientèle historique des indépendants et des petites équipes, elle la complète. Un espace qui réserve quelques bureaux fermés à des sociétés, tout en gardant un open space vivant pour les membres individuels, lisse son taux d’occupation et sécurise une part de revenu récurrent. L’équilibre entre ces deux publics se règle au cas par cas : trop de bureaux fermés étouffe la communauté ; trop peu laisse filer la marge. Le dimensionnement de l’espace, là encore, précède et conditionne la stratégie commerciale.
Sources
- Insee Analyses n° 120, mai 2026 — « Le télétravail a accru la productivité du travail dans les entreprises qui l’ont maintenu après la crise de Covid-19 », Askenazy, Di Nallo, Ramajo.
- Enquête ACEMO-Covid de la DARES, exploitée par l’étude citée.
