Économie d’un coworking : taux d’occupation et point mort, le calcul

Un espace de coworking couvre ses charges lorsque la marge dégagée sur chaque poste occupé paie le loyer, les salaires et les frais fixes. Le taux d’occupation nécessaire pour y parvenir dépend surtout du prix pratiqué : dans l’exemple construit présenté ici, il passe de 100 % à 62 % quand le prix mensuel passe de 190 à 299 euros. Les données publiques du secteur restent rares. Le Panorama 2026 de l’Observatoire des tiers-lieux, qui couvre aussi des lieux au-delà du seul coworking, indique qu’un tiers des répondants étaient déficitaires en 2025.

Les comptes des tiers-lieux en 2025

Le Panorama 2026, fondé sur 1 035 réponses à une enquête détaillée, fournit les seuls chiffres nationaux récents sur l’économie des lieux de travail partagé. Ils portent sur l’ensemble des tiers-lieux, dont 59 % proposent du coworking :

• chiffre d’affaires moyen : 108 000 euros par lieu, pour environ 440 millions d’euros au total ;
• origine des ressources : 56 % de recettes propres et 44 % de financements publics ;
• résultat financier : 27 % des lieux en bénéfice, 41 % à l’équilibre, 32 % en déficit ;
• un quart des lieux ont subi une baisse de budget, liée dans 71 % des cas à une baisse de subventions publiques.

Parmi les risques à douze mois cités par les répondants figurent :

• une baisse accentuée du soutien public (42 %) ;
• l’épuisement ou la démotivation des équipes (40 %) ;
• l’arbitrage en faveur de projets plus rentables (23 %) ;
• la fermeture (8 %) ;
• le redressement judiciaire (4 %).

L’Observatoire conclut que la principale menace est un affaiblissement progressif, plutôt que la fermeture. Les causes de fermeture des espaces sont analysées dans l’enquête sur les raisons pour lesquelles des coworkings ferment.

Ces chiffres ne s’appliquent pas tels quels à un coworking privé sans subvention. Aucune source publique vérifiable ne fournit à ce jour de taux d’occupation moyen des espaces de coworking en France, ce qui impose de raisonner à partir de ses propres hypothèses.

La formule du point mort

Le point mort est le niveau d’activité à partir duquel les recettes couvrent l’ensemble des charges. Pour un coworking, il se calcule en nombre de postes vendus chaque mois :

• marge par poste = prix mensuel hors taxes − coût variable par membre (consommables, café, part de ménage) ;
• point mort en postes = (charges fixes mensuelles − recettes annexes) ÷ marge par poste ;
• taux d’occupation au point mort = point mort en postes ÷ nombre de postes disponibles.

Les charges fixes regroupent le loyer et les charges locatives, la masse salariale, l’énergie, l’accès internet, l’assurance, les logiciels et les amortissements du mobilier et des travaux. Les recettes annexes rassemblent la location de salles, la domiciliation et les événements.

Dans une restitution publiée par France Tiers-Lieux, Cédric Mazière, cofondateur de Cité Coop, recommande de séparer trois documents : le plan de financement des investissements, le budget prévisionnel d’exploitation et le plan de trésorerie. Il conseille aussi :

• d’« être pessimiste dans les chiffres » ;
• de prévoir au moins 10 % d’aléas sur les travaux ;
• de compter environ 20 % du coût des travaux en honoraires ;
• de multiplier par deux les durées prévues dans le scénario pessimiste.

Exemple construit : un espace de 40 postes

Les chiffres qui suivent sont un exemple construit, destiné à illustrer le calcul. Ils ne décrivent aucun espace réel. Les hypothèses sont les suivantes :

• capacité : 40 postes en accès libre ;
• charges fixes : 7 000 euros par mois, soit 2 800 euros de loyer et charges, 3 200 euros pour un poste d’animation et 1 000 euros pour l’énergie, internet, le ménage, l’assurance et le logiciel ;
• coût variable : 15 euros par membre et par mois ;
• prix testés : 190 euros hors taxes, le forfait coworking de la CCI de la Vienne à Poitiers (grille 2025) ; 249 et 299 euros hors taxes, les deux bornes de l’accès illimité de La Cordée à Annecy, Lyon, Nantes et Rennes (grille consultée en octobre 2026).

Au prix de 190 euros, l’espace de l’exemple n’atteint l’équilibre qu’avec tous ses postes vendus, sans aucune marge de sécurité. Un prix bas n’est soutenable qu’avec des charges plus faibles, par exemple un loyer réduit ou une mise à disposition de locaux par une collectivité. À 249 euros, le point mort tombe à trois quarts des postes. Mille euros mensuels de recettes de salles de réunion l’abaissent encore de onze points, à 64 %.

Le taux d’occupation, un indicateur à définir

Le taux d’occupation n’a pas de définition commune dans le secteur. Il peut désigner trois choses différentes :

• la part des postes vendus en abonnement ;
• la part des postes physiquement occupés à un instant donné ;
• le rapport entre les heures facturées et les heures d’ouverture.

Ces trois mesures divergent dès que l’espace vend des formules flexibles. Un membre abonné à un forfait de 65 heures mensuelles, comme la formule « Rando » de La Cordée, n’occupe un poste qu’une partie du mois : plusieurs abonnements de ce type peuvent se partager un même poste. Le calcul du point mort doit donc raisonner en recettes équivalentes à des postes à temps plein, et non en nombre de membres.

Les chiffres d’occupation avancés dans des documents commerciaux ou des plans d’affaires types ne précisent généralement ni leur définition ni leur échantillon. Ils ne sont pas repris ici. Pour un porteur de projet, la donnée utile est le nombre d’abonnements que le marché local peut absorber au prix envisagé. Les grilles comparées dans le dossier sur les prix du coworking en France en donnent un ordre de grandeur.

Les leviers de l’équilibre

Le calcul fait apparaître quatre leviers, d’effets inégaux.

• Le prix agit sur la marge de chaque poste. Dans l’exemple, 59 euros de plus par mois abaissent le point mort de 25 points.
• Les charges fixes, et d’abord le loyer, fixent le niveau de départ. Un local mis à disposition par une collectivité change l’équation. C’est le cas de nombreux tiers-lieux, dont 44 % des ressources sont publiques selon le Panorama 2026. Les aides mobilisables sont recensées dans le guide des subventions pour les tiers-lieux.
• Les recettes annexes (salles, événements, domiciliation) réduisent le nombre de postes à vendre.
• La durée de présence des membres conditionne la stabilité des recettes. Chaque résiliation doit être remplacée pour maintenir le niveau atteint, un enjeu traité dans l’article sur la fidélisation des membres.

Les données citées proviennent du Panorama 2026 des tiers-lieux et de la fiche « Modèle économique : fondamentaux et méthodes » de France Tiers-Lieux. Les prix de référence sont tirés de la grille de la CCI de la Vienne et de celle de La Cordée.