Ouvertures et fermetures : le marché français du coworking ralentit

En 2025, le parc français de bureaux flexibles n’a progressé que de 30 243 m² nets. Ce chiffre, publié dans le baromètre Ubiq de janvier 2026, est le solde de deux mouvements de sens contraire : 153 567 m² ouverts et 123 324 m² fermés sur l’année. Rapporté à un parc d’environ 1,6 million de m², l’écart net pèse moins de 2 %. Le temps de l’hypercroissance du coworking est passé ; celui de la gestion du parc existant a commencé.

Un solde net de 30 000 m² pour un parc de 1,6 million

Le marché n’est pas en recul, mais il tourne à vide. Pour chaque mètre carré ajouté net, cinq mètres carrés environ ont ouvert et plus de quatre ont fermé. Autrement dit, l’essentiel de l’activité d’ouverture en 2025 a servi à remplacer des sites qui disparaissaient, pas à étendre l’offre. Le baromètre Ubiq, seul observatoire spécialisé sur les surfaces flexibles, parle d’un marché entré dans une phase de maturité.

Ce ralentissement recoupe le constat du baromètre Immprove du coworking 2026 : les opérateurs privilégient désormais la gestion et la densification de leurs sites existants plutôt que l’ouverture de nouveaux. La question que se pose un porteur de projet n’est donc plus « où ouvrir vite », mais « quel site reprendre ou repositionner ». Une fermeture, d’ailleurs, n’est pas toujours un échec : elle recouvre aussi des fins de bail, des relocalisations ou des regroupements de sites au sein d’un même réseau.

Des baromètres qui ne comptent pas la même chose

Un même marché, plusieurs décomptes. Le baromètre Ubiq raisonne en surfaces, avec environ 1,6 million de m² de bureaux flexibles. L’observatoire de France Tiers-Lieux recense, lui, près de 4 050 tiers-lieux fin septembre 2026, un périmètre bien plus large qui englobe fablabs, ateliers partagés et lieux hybrides au-delà du seul coworking. D’autres recensements privés avancent plus de 5 000 espaces de coworking stricto sensu. Ces écarts ne traduisent pas une erreur, mais des objets différents : des mètres carrés d’un côté, des lieux de l’autre, et des définitions plus ou moins extensives du mot « coworking ». Pour qui veut suivre la tendance, la règle est simple : comparer des surfaces à des surfaces, des lieux à des lieux, et toujours vérifier ce que compte la source. Le détail du nombre d’espaces en France selon les baromètres montre à quel point l’écart de méthode pèse sur le résultat.

Les grands réseaux ouvrent, les indépendants ferment

Derrière le solde net se cache une recomposition. Les grandes enseignes continuent d’ouvrir à un rythme soutenu : le groupe IWG (Regus, Spaces) revendique 782 ouvertures de centres dans le monde en 2025, soit une hausse de 25 % de son rythme d’expansion, et plus de 1 100 signatures de nouveaux centres, selon les chiffres du groupe. En face, une partie des espaces indépendants ferme, faute d’atteindre leur point mort.

La concentration se lit aussi dans les bureaux opérés : Deskeo arrive en tête avec 80 472 m² exploités, sur un total d’environ 359 950 m² répartis sur 553 adresses. Cette dynamique prolonge le mouvement de consolidation déjà engagé autour d’IWG et de Wojo, et rebat les cartes pour les réseaux et exploitants indépendants, qui doivent choisir entre spécialisation, adossement à un réseau, ou vente.

Le rapprochement le plus marquant est venu de deux acteurs installés : Startway et Multiburo ont fusionné pour donner naissance à l’enseigne Mitwit, portée par La Poste Immobilier, avec une ambition d’une centaine de sites d’ici 2030. Le signal est double. D’un côté, les capacités d’investissement se massifient derrière des groupes adossés à des bailleurs ou à de grands propriétaires fonciers. De l’autre, l’ouverture d’un nouveau site devient, pour ces réseaux, un arbitrage de portefeuille immobilier autant qu’un pari entrepreneurial. Un exploitant isolé ne joue plus dans la même catégorie : sa carte reste la proximité, la connaissance fine d’un territoire et une communauté que les grands réseaux peinent à répliquer.

Une croissance qui se déplace vers les territoires

La saturation touche d’abord les métropoles les mieux dotées. En Île-de-France, la part des surfaces flexibles atteint déjà près de 5,9 % du parc de bureaux parisien ; les emplacements rentables y sont rares et chers. Certains réseaux restent d’ailleurs concentrés sur ce seul territoire—​Morning exploite près de 131 900 m², exclusivement en Île-de-France—​alors même que la marge de croissance s’y réduit. Les mètres carrés nets gagnés en 2025 se sont donc largement faits ailleurs : villes moyennes, métropoles régionales, bourgs ruraux, où la demande d’espaces partagés reste sous-servie et où le foncier laisse encore une marge d’exploitation.

La diffusion géographique est désormais une réalité mesurable : un recensement privé publié en octobre 2026 dénombre plus de 5 000 espaces de coworking répartis dans quelque 1 768 communes, dont environ 600 à Paris seulement. Autrement dit, l’écrasante majorité des communes équipées se trouvent hors de la capitale, jusque dans des bourgs qui n’auraient pas accueilli d’espace partagé il y a cinq ans. C’est là que se trouve aujourd’hui la matière à ouverture, souvent portée par des projets de tiers-lieux ruraux adossés à des services publics. Un opérateur qui raisonne encore en logique de centre-ville métropolitain regarde le mauvais marché.

Effet pour un opérateur

Concrètement, ce ralentissement change la nature du projet d’ouverture. Ouvrir en 2026 revient rarement à créer de la surface sur un marché vierge ; c’est le plus souvent reprendre, repositionner ou densifier un site, sur un territoire encore sous-équipé. Trois réflexes en découlent :

• viser l’occupation avant la surface : mieux vaut un site plus petit à 80 % rempli qu’un grand plateau à moitié vide ;
• regarder les fermetures récentes comme un gisement de locaux déjà équipés à reprendre, et non seulement comme un signal négatif ;
• documenter la demande locale avant d’engager les travaux, car les causes de fermeture tiennent le plus souvent à un marché mal évalué.

Le modèle économique reste le juge de paix : le seuil de rentabilité d’un espace se calcule avant l’ouverture, pas après. Les repères de taux d’occupation et de point mort valent plus que jamais dans un marché où l’erreur ne se rattrape plus par la croissance du secteur.

Sources

• Baromètre Ubiq des bureaux flexibles, janvier 2026 (surfaces ouvertes, fermées et solde net 2025).
• Immprove, Baromètre du coworking 2026 (ralentissement des ouvertures).
• France Épargne, « Bureaux vides en Île-de-France », 27 juillet 2026 (chiffres Ubiq, bureaux opérés, Morning, part du parc parisien).
• Comparatif Coworking, recensement 2026 (nombre d’espaces et de communes équipées, part de Paris).